Принцип build-to-suit в ответ на дефицит складских помещений.


Сегодня инвесторы не спешат вкладывать деньги в складскую недвижимость. Генеральный директор компании "NWTS/Северо-Западные Тентовые Системы" Анастасия Ильина утверждает: "Эта тенденция обусловлена российским менталитетом, в первую очередь – предположением о низкой доходности данного сегмента. Если до кризиса это утверждение было верным, то сейчас можно отметить, что доходность складских помещений часто превышает доходность торговых и офисных объектов. Сегодня доходность складского помещения составляет 10-15%, что вдвое превышает западные показатели". Того же мнения относительно доходности складского сектора сегодня придерживается и директор по инвестициям и консалтингу компании "London Real Invest" Екатерина Марковец: "Доходность складской недвижимости ниже, чем в других сегментах, но при этом инвестиции в качественные склады в хорошем месте считаются достаточно надежными".

Спрос остается неудовлетворенным даже сейчас, когда объем предложений складских помещений начинает расти. "По итогам 2012 года общий объем качественных спекулятивных складских площадей (GLA) в г.Санкт-Петербурге составляет 1,56 млн. кв.м. Объем ввода в эксплуатацию по итогам 3-х кварталов 2012 года составил 164 тыс. кв.м, общий объем предложения вырос на 12% по отношению к уровню 3 кв. 2011 года. Данный прирост является самым существенным за последние несколько лет (сопоставимый прирост - 14,9% был зафиксирован в 2009 году)", - подтверждает директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова.

К началу 2012 года в Петербурге и Ленинградской области существовало около 50 складских помещений, при этом с 2009 года динамика ввода новых складских помещений резко сокращается. Рост объемов грузооборота в северо-западном регионе приводит к увеличению спроса на рынке складской недвижимости. Объемы грузооборота воздушным транспортом выросли на 5% по сравнению с 2010 годом, автомобильным транспортом – на 13%. Сохраняющийся дефицит складов по оценкам экспертов компании "NWTS/Северо-Западные Тентовые Системы" грозит поднятием цен на их аренду и продажу. "По итогам 1-го полугодия средние ставки аренды в классе "А" выросли на 9%, в классе "В" – на 5%", - утверждают аналитики компании "London Real Invest"

"Сегодня в Петербурге наблюдается стабильно высокий спрос на качественные складские площади. При этом также сохраняется устойчивый дефицит предложения, о чем свидетельствует нарастание практики записи арендаторов в "листы ожидания" в действующих складских комплексах и заключение предварительных договоров на стадии строительства складских объектов", -комментирует директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова.


Источник: LRI

Основная часть складских помещений, которыми располагает сегодня Санкт-Петербург, это объекты еще советского времени, что порой не соответствуют требованиям и пожеланиям арендаторов. Также складская недвижимость тяготеет к промзонам и обладает рядом трудностей с подбором земельного участка под строительство. "Не секрет, что, найти подходящий участок в черте города или развитом пригороде уже практически невозможно и, как правило, для складов используются земли, которые ранее имели сельскохозяйственное назначение. Если градостроительные ограничения соблюдены и вопрос с коммуналкой разрешен, то препятствий для получения соответствующего разрешения на строительство в последующем практически не возникает" - комментирует Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры".


Источник: NAI Becar

По данным NAI Becar, основная масса складских помещений размещается в промышленной зоне Шушары (35% от общего объема складских площадей). Для сравнения, в промышленной зоне Парнас размещается около 10% складов. Промзона Шушары выгодно расположена на выезде из города и является местом формирования крупного автомобильного и логистического кластера, что придает большую привлекательность этому месту.


Build-to-suit.

Осторожность инвесторов выдвигает принцип build-to-suit  в одну из тенденций современного строительства в складской сфере. Инвесторы предпочитают вкладывать деньги в конкретный запрос от конкретного заказчика, что более рентабельно. Тенденция build-to-suit является в некоторых случаях эффективным выходом из дефицита предложения на рынке складской недвижимости. В 2013 году будет продолжаться строительство складов по схеме build-to-suit: "ПНК-КАД" (Софийская ул.), "Кулон-Эстейт" (Пулковское ш.), "АКМ Logistics" (Московское ш.), проект "Ультрастар" (Янино). 

На Западе девелоперы давно перешли на строительство под конкретного заказчика в связи с ростом арендных ставок и отставанием предложения на рынке складской недвижимости. Это позволяет снизить риски с поиском арендатора, но возникает другая проблема – перепродажа данного проекта после завершения срока аренды. Найти арендатора для склада, сделанного под другого клиента, значительно труднее.


Тенты максимально подстраиваются под клиента.

Одним из современных направлений строительства, соответствующих принципу build-to-suit,  являются каркасно-тентовые сооружения.

По мнению генерального директора NWTS Анастасии Ильиной, тентовые конструкции сооружаются по принципу build-to-suit. Помимо того, что все можно сконструировать по желанию заказчика, тенты легко демонтировать в случае необходимости перепродажи. Монтаж 1 тыс. кв.м такого здания занимает один день. Сама конструкция выдерживает до 50 циклов сборки-разборки.

Применение тентовых систем в качестве складских и производственных помещений пришло в Россию из Европы на рубеже 20-21 веков. Эта конструкция значительно дешевле строительства капитального здания, при том, что имеет схожий срок эксплуатации: 30 лет. По мнению Анастасии Ильиной, генерального директора компании NWTS, главным преимуществом тентовых систем в условиях российской реальности является отсутствие необходимости получения разрешения на его возведение, и, таким образом, высокая мобильность, т.е. возможность установить сооружение в любой точке на относительно ровной поверхности. Для неровной поверхности возможно установление специального подиума, который позволяет ставить такие конструкции даже в горах.

Несмотря на обширный опыт применения тентовых конструкций зарубежными коллегами, в России существуют трудности с развитием данной сферы. "В российском менталитете заложена некая осторожность ко всему новому, которая зачастую препятствует плодотворному развитию различных рынков в нашей стране; именно такая ситуация и вырисовывается с тентовыми системами. Однако я уверена, что в ближайшие годы отечественные специалисты привыкнут к достаточно новому для России продукту, обратятся к опыту западных коллег, и доля промышленных помещений, сооруженных по технологии тентовых систем, будет увеличиваться", - заключает Анастасия Ильина, генеральный директор компании NWTS.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры" имеет свое мнение относительно использования тентовых конструкций: "В соответствии с пп.2 п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ для строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства, не требуется разрешения на строительство. Несомненно, использование временных сооружений позволяет существенно снизить затраты времени и средств на стадии создания объекта. Однако существует одно и очень существенное "но": временные сооружения не являются объектами недвижимости, что влечет ряд неприятных последствий. Так, они не признаются банками надлежащим обеспечением по кредитам; договор аренды в таких помещениях не регистрируется, что повышает риски одностороннего расторжения и отпугивает крупных арендаторов, заинтересованных в долгосрочных договорах. Наконец, при продаже "проекта" (а продажа складов после заполнения арендаторами весьма популярный бизнес) такие времянки будут значительно менее ликвидны. Тентовые конструкции являются отличным выходом для решения вопросов безотлагательного увеличения складских площадей, но могут рассматриваться только как временная мера либо как конкретный инструмент с понятными рисками. Если склад нужен сейчас и для себя либо под конкретного клиента, которого устраивает такой вариант, то эти временные сооружения можно и нужно использовать, а если условия иные - нужно тщательно взвешивать все "за" и "против".

Этой точке зрения оппонирует Анастасия Ильина: "Тентовые конструкции не являются недвижимостью и не претендуют на это. Хотя по функциональному назначению тент ничем не уступает традиционному зданию, даже выгоднее в экономическом плане, тем не менее, в правовом аспекте это совершенно другое дело". Госпожа Ильина считает, что как раз достоинством тентовых конструкций является отсутствие обязательной регистрации, как в случае с недвижимостью. "Риски расторжения соглашения в случае использования тентовых конструкций достаточно малы и не типичны, так как регистрируется договор аренды площади. Также существуют случаи, когда тентовые конструкции выступали залогом в лизинговом договоре", - утверждает Анастасия Ильина.

"Тентовые конструкции удобны тем, что позволяют функционально соответствовать традиционному зданию, при этом мы можем сконструировать их таким образом, чтобы склад полностью удовлетворял запросам заказчика. Мы можем создать конструкцию под имеющиеся у заказчика цели и задачи", - комментирует Анастасия Ильина.

Также тентовые конструкции более выгодны в экономическом плане – цена значительно ниже традиционных складов. Стоимость строительства тентовых конструкций под склад обходится от 125 $/кв.м. Cебестоимость строительства небольшого склада класса "А" составляет около 1 000 - 1 200$/кв.м.

Прогнозы на ближайшие годы свидетельствуют о развитии сферы складского сектора, причем с ориентацией на арендатора. По данным компании "London Real Invest", в 2013-2014 гг. заявлен ввод нескольких крупных складских комплексов, общая площадь анонсированных проектов составляет порядка 420 тыс. кв.м. Надо отметить, что начавшийся рост количества вводимых складских помещений будет продолжаться в наступившем 2013 году. Также можно утверждать, что уже существует и будет эффективно осуществляться в будущем тенденция поиска арендатора складов еще на этапе строительства.

"С учетом ожидаемого в 2013 году дефицита ликвидности, банки уже повысили ставки для строительных проектов. Сейчас это 15-16%. При таких ставках выгодно строить только жилье. Поэтому мы предполагаем, что строить новые склады смогут только западные инвесторы с доступом к дешевым деньгам, либо небольшие частные инвесторы, которые строят их на собственные средства. Соответственно, бурного развития рынка не ожидается. Многие непрофильные инвесторы (конечные пользователи) начинают строить объекты под себя, исходя из своих потребностей, так как цены предложения на готовые современные склады достаточно высоки. Я думаю, что будущее возможно в кооперации компаний-девелоперов, строителей и конечных пользователей и работе по схеме Built-to-suit", - прогнозирует директор по инвестициям и консалтингу компании "London Real Invest" Екатерина Марковец. В связи с постоянным повышением стоимости земли в СПб и Ленинградской области, и большими затратами на строительство традиционного складского помещения, становится очевидным, что складской проект может оказаться более рентабельным в случае использования менее затратных тентовый конструкций.

Источник: bsn.ru/articles/commercialestate/5054/


"NWTS/Северо-Западные Тентовые Системы" – официальный представитель в Северо-Западном регионе: Санкт-Петербурге, Новгороде, Архангельске, Мурманске, Калининграде и других городах региона.



Информация

Аренда и продажа шатров и тентов.


Все тенты, шатры и павильоны сделаны в Германии и рекомендованы лучшими специалистами. Продукция отлично зарекомендовала себя в России. Качество и надежность продукта подтверждены Российским сертификатом соответствия.


Работа компании "NWTS/Северо-Западные Тентовые Системы" организована по принципу полного цикла. Быстрая и качественная сборка на месте, выполнение любых индивидуальных заказов, ремонта, доставка материалов.


Наши быстровозводимые тенты, шатры и павильоны, мобильные склады и двухэтажные конструкции помогут в организации любых мероприятий – концертов, событий на открытом воздухе, спортивных соревнований, выставок и форумов самого высокого уровня.


"NWTS/Северо-Западные Тентовые Системы" - продажа и аренда тентов, шатров, павильонов. Качественный сервис, гибкие решения и уникальные идеи.





Счётчики

Рейтинг@Mail.ru

Яндекс.Метрика